تشریح چند اصطلاح حقوقی؛ تخلیه، خلع ید، تصرف عدوانی، رفع تصرف
تشریح چند اصطلاح حقوقی؛ تخلیه، خلع ید، تصرف عدوانی، رفع تصرف

عبارات مذکور از نظر نتیجه بسیار به هم شبیه ولی از نظر کارکرد و استفاده متفاوت می باشند و ما سعی می کنیم موارد استفاده و کاربرد این عبارت را بصورت ساده توضیح دهیم.

اختصاصی نشریه میرملاس نو- تخلیه:

یکی از انواع روابط حقوقی بین مردم رابطه مالک و مستاجری می باشد مردم اگر استفاده ازمنافع ملک خود را به دیگری واگذار کنند این رابطه اجاره نامیده می شود و کسی که از منافع بهره می برد مستاجر می باشد. قرارداد اجاره باید حتما مکتوب باشد لازم نیست رسمی باشد ولی قرارداد اجاره رسمی معتبرتر می باشد و تخلیه ملک هم راحت تر می باشد. البته قرارداد اجاره می تواند شفاهی باشد قرارداد؛ اجاره باید حتما مدت داشته باشد و مبلغ اجاره هم تعیین گردد. در صورتی که مستاجر در پایان مدت قرارداد اجاره بنا به هر دلیلی حاضر به تحویل مال مورد اجاره نباشد نوع دعوایی که مالک مطرح می کند معروف به تخلیه می باشد. لذا دعوی تخلیه چه در مورد ملک مسکونی و چه تجاری در روابط مالک و مستاجر بروز می کند و در هیج رابطه حقوقی دیگر قابلیت طرح را ندارد. به عبارت دیگر اگر مالکی ملک خود را به شخصی اجاره داده باشد بجای شکایت تصرف عدوانی یا خلع ید یا رفع تصرف با مراجع به مرجع صالح، خواه دادگاه عمومی، خواه شورای حل اختلاف طرح دعوی تخلیه متناسب با نوع قرارداد می نماید. نکته اساسی در بحث تخلیه این است که مدعی دعوی تخلیه می تواند مالک باشد و یا می تواند شخصی باشد که حق بهره برداری از منافع ملک را دارد.

 

خلع ید:

اما دعوی خلع ید که اثری مثل تخلیه دارد و نتیجه آن پس گرفتن ملک می باشد. زمانی قابلیت طرح دارد که شخصی بدون دلیل یا مستند قانونی و محکمه پسندی اقدام به تصرف ملک دیگری اعم از ساختمان یا زمین می کند و حاضر به پس دادن آن نمی باشد. این دعوی هم مربوط به اموال غیرمنقول می باشد. دعوای خلع ید، تقاضای مالک قانونی و مشروع مال، با این مضمون که خوانده به صورت غیرقانونی، متصرف مال شده و رفع تصرفات وی را از دادگاه تقاضا می کند.

ارکان دعوای خلع ید عبارت اند از:

۱٫اثبات مالکیت مدعی: منظور از اثبات مالکیت صرفا سند رسمی ثبتی می باشد که در دفتر املاک اداره ثبت ملک بنام مالک به ثبت رسیده باشد و در صورت استعلام دادگاه ثبت مراتب مالکیت را تایید کند و به نحو دیگری از مالک سلب مالکیت نشده باشد.

۲٫اثبات تصرفات غیرقانونی متصرف: رکن دوم این هست که حضور متصرف ناشی از قرارداد یا اجازه سابق ملک نباشد.

۳٫اثبات تصرف غیر قانونی بر مال غیرمنقول: رکن سوم حضور غیرقانونی یا بدون مجوز متصرف برمال غیرمنقول می باشد نه هر مالی بلکه صرفا تصرف زمین یا ساختمان.

در صورتی که این ارکان وجود داشته باشد به محض طرح دعوی از جانب مالک دادگاه حکم به خلع ید از مال غیرمنقول صادر می کند. گاها متصرف ادعای خرید یا مالکیت دارد در چنین مواردی تا مالکیت اثبات نشده و سند قبلی باطل نشود یا به مدعی انتقال پیدا نکند دادگاه به چنین ادعاهایی اعتنا نمی کند.

 

دعوای رفع تصرف عدوانی:

گاهی فردی مالک هست و یا اینکه از طرف مالک بر مال غیرمنقولی تصرف دارد و یا اینکه اصولا صرف نظر از مستند قانونی یا غیرقانونی بر ملکی تصرف دارد، و شخص دیگری اقدام به تصرف ملک می کند در چنین مواردی که متصرف سابق فاقد سند مالکیت رسمی می باشد یا سند عادی دارد یا قرارداد دیگری دال بر تصرف سابق خود بر ملک دارد. می تواند علیه شخصی که اقدام به تصرف نموده دعوی رفع تصرف عدوانی را مطرح نماید. دعوای رفع تصرف عدوانی، ادعای متصرف سابق مال غیرمنقول ( اعم از مشروع یا نامشروع و اعم از اینکه مالک باشد یا نباشد) مبنی بر اینکه متصرف فعلی جدیدا به صورت غیرقانونی، متصرف مال شده و قطع تصرفات وی را خواستار می شود.

ارکان دعوای رفع تصرف عدوانی عبارت اند از:

۱٫اثبات سبق تصرف مدعی: برخلاف دعوی تخلیه و خلع ید که نیاز به مالکیت بر عین یا منفعت داشت در دعوی رفع تصرف عدوانی مدعی باید ثابت کند قبل از متصرف کنونی تصرف داشته است.

۲٫اثبات جدید بودن تصرفات متصرف کنونی: مدعی نه تنها باید سبق تصرف خود را ثابت کند باید ثابت کند که متصرف کنونی جدیدا اقدام به تصرف نموده است.

۳٫اثبات غیرقانونی بودن تصرفات متصرف: مدعی باید ثابت کند که متصرف کنونی بدون اجازه و بدون اینکه مجوز قانونی داشته باشد اقدام به تصرف ملک نموده است.

بنابراین در دعوای خلع ید، مدعی باید مالکیت خود را ثابت کند، ولی در دعوای رفع تصرف عدوانی نیازی به اثبات مالکیت نیست و اثبات سبق تصرف مدعی کفایت می کند و از سوی دیگر صرف اثبات و احراز تصرفات غیرقانونی کنونی متصرف  در دعوای خلع ید کافی است، اما در دعوای رفع تصرف عدوانی، جدید بودن تصرفات غیرقانونی متصرف کنونی باید ثابت و احراز گردد.

 

نکته- دعوی خلع ید مثل روال معمول دادرسی قضایی رسیدگی می شود ولی در رفع تصرف عدوانی خارج از نوبت و در اولین و کوتاه ترین زمان رسیدگی می شود. اجرای حکم خلع ید بعد از قطعیت می باشد اما اجرای رای رفع تصرف به دستور دادگاه می تواند قبل از قطعیت هم اجرا شود. (ماده ۱۷۵ق.ا.د.م) حکم رفع تصرف عدوانی مانع استماع و رسیدگی دعوای خلع ید نمی شود. به بیان دیگر حکم رفع تصرف عدوانی درمقابل دعوای خلع ید از اعتبار امر قضاوت شده بی بهره است، اما در مقابل صرف طرح دعوای خلع ید، مانع استماع دعوای رفع تصرف عدوانی می باشد. ماده ۱۶۳ قانون ایین دادرسی مدنی بیان می کند: (کسی که راجع به مالکیت یا اصل حق ارتفاع و انتفاع اقامه دعوا کرده است، نمی تواند نسبت به تصرف عدوانی و ممانعت از حق طرح دعوا نماید.)

عدم آگاهی از اینگونه دعواها (خلع ید، تخلیه و تصرف عدوانی) و طریقه اقامه صحیح این دعاوی، متاسفانه سبب می شود،  بسیاری از افراد، پس از طرح دعوا و دادرسی طولانی نتیجه مثبتی عایدشان نشود وحتی موجبات ناامیدی از اجرای عدالت می شود در حالی که اگر با وکیل مشورت می کردند اقدام به طرح دعوی درست می شد و وقت و هزینه آنها تلف نمی شد. لازم به ذکر است دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید متفاوت است زیرا منشاء دعوای خلع ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد اما در تخلیه ملک، آپارتمان، مغازه قرارداد اجاره وجود دارد اما با وصف اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته است مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست اینجا باید دعوای تخلیه مطرح کرد که در آن مالکیت عین ملک نیز شرط نیست همین که شما مالک منافع هم باشی کفایت می کند و در تصرف عدوانی هم سبق تصرف مدعی معتبر می باشد.

 

تصرف عدوانی:

اگر متصرف با قهر و غلبه و بصورت عمدی اقدام به تصرف ملک دیگری کند یکی از راه های رفع تصرف اقدام به شکایت کیفری رفع تصرف عدوانی می باشد. در این مورد مدعی به استناد ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی در دادسرا اقدام به شکایت می کند. در دعوای تصرف عدوانی حقوقی فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت (عین و منافع) نیست همین که سبق تصرف مدعی و جدید بودن تصرف متصرف و عدوانی بودن تصرف ثابت شود کافی است اما در شکایت تصرف عدوانی کیفری که طبق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی مصوب سال۱۳۷۵ مطرح می شود اختلاف نظر وجود دارد عده ای مالکیت را شرط می دانند اما عده دیگری فقط سبق تصرف را کافی می دانند که رویه قضایی بیشتر تمایل به نظر اول یعنی اثبات مالکیت دارد. و در صورتی که اختلاف در مالکیت باشد دادسرا قراری به نام اناطه صادر می کند تا مدعی مالکیت در دادگاه حقوقی مالکیت خود را به اثبات برساند و سپس دادگاه یا دادسرا اتخاذ تصمیم می کند.

لازم به ذکر می باشد که ارکان دعاوی و شکایت کیفری رفع تصرف، رفع مزاحمت و رفع ممانعت از حق، حقوقی یا کیفری به هم شباهت دارند. در دعوی رفع تصرف، متصرف سابق مدعیست شخص ملک وی را تصرف نموده است و خواهان اعاده وضع به حال سابق می باشد. در رفع ممانعت مدعی می گوید شخصی مانع استفاده و بهره برداری از ملک وی می شود و خواهان رفع ممانعت می شود. در رفع مزاحمت مالک مدعیست که شخص دیگری نه تصرف کرده و نه مانع شده بلکه بر سر بهره برداری وی از ملکش ایجاد مزاحمت می کند. هر سه این ادعاها را هم می شود حقوقی و هم می شود کیفری اقدام نمود.

 

خلع ید از ملک مشاع

هر چند که قبلا گفتیم دعوی خلع ید از طرف مالک به طرفیت متصرف غیرقانونی می باشد. اما گاهی چند نفر بصورت ارادی (خرید مشاعی) یا بصورت قهری (در نتیجه ارث) در مال غیرمنقول مالکیت مشاعی پیدا می کنند. که هر یک از مالکین مشاعی به استناد سند مالکیت خود هم می تواند براساس قوانین افراز درخواست افراز و در صورت غیرقابل افراز بودن تقاضای فروش کند و هم می تواند قبل از اقدام به افراز بموجب ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی تقاضای خلع ید از ملک مشاع بنماید که در این صورت از ملک خلع ید به عمل می آید ولی تحویل هیچ یک از مالکین مشاعی نمی گردد.

 

(عزت اله خورشیدی/ وکیل پایه یک دادگستری و عضو هیئت تحریریه میرملاس نو)